Eiendom "solgt som den er" Høyesteretts dom av 9. februar 2010 inntatt i Rettstidende 2010 s. 103 - Simonsen

Utbedringskostnaders relative vekt ved vurderingen av vesentlighetskravet etter avhl. § 3-9. Reklamasjonsfristen ”innen rimelig tid” jf. avhl. § 4-19

Saken gjaldt tvist vedrørende krav om prisavslag etter avhendingsloven (avhl.) § 4-12 jf. § 3-9. Dommen viser til prinsipielle merknader med hensyn til den rettslige standarden ”i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med” jf. avhl. 3-9. Videre drøfter Høyesterett rekkevidden av den relative reklamasjonsfrist ”innen rimelig tid” ved kjøp av fast eiendom jf. avhl. § 4-19.

Kort om saksforholdet

Det ble inngått kjøpekontrakt mellom kjøper og selger 3. september 2003 om kjøp av boligeiendom utenfor Bergen. Boligen var oppført i 1976. Boligen ble kjøpt til en pris av kr 2 230 000,-, da solgt til kr 20 000,- under taksert verdi.

I salgsprospektet ble det blant annet opplyst at eiendommen ”selges som den er med begrenset reklamasjonsrett” jf. avhl. § 3-9. Videre ble det vist til at kjøperne hadde besiktiget eiendommen og ”overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen”. Det ble opplyst at det var tegnet eierskifteforsikring på eiendommen.

I 2005 ble det påbegynt oppussingsarbeider i boligen. Over tid ble det oppdaget flere forhold som kjøper vurderte om mangler ved eiendommen. Takstmann ble engasjert høsten 2006. I brev fra taksmannen til kjøper av 20. november 2006 ble det anslått at det ville koste kr 250 000,- inkl. mva å utbedre de alt 18 feil som kjøper hadde avdekket.

Kjøper reklamerte ved brev datert 3. desember 2006 til selgers forsikringsselskap over 14 av punktene. Reklamasjonen ble avvist av forsikringsselskapet i brev av 12. februar 2007 først og fremst med den begrunnelse at reklamasjonen var fremsatt for sent.

Kjøper tok 10. desember 2007 ut stevning for Bergen tingrett mot selger og forsikringsselskapet med krav om prisavslag oppad begrenset til kr 428 172,-.  Kravet omfattet i alt 15 av de punkter som var vurdert av takstmannen.

Bergen tingrett frifant selger og forsikringsselskapet på alle punkter.

Tingrettens dom ble anket til Gulating lagmannsrett. Deler av anken ble nektet fremmet i medhold av tvl. § 29-13 2. ledd. Lagmannsretten kom, under betydelig tvil, til at tre av de påankede forhold oppfylt vesentlighetskravet etter avhl. § 3-9. Anken ble imidlertid forkastet med den begrunnelse at kjøper hadde reklamert for sent, jf. avhl § 4-19.

Kjøper påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Anken ble tillatt fremmet for Høyesterett, da begrenset til rettsanvendelsen. Anken gjaldt de tre feil ved boligen som lagmannsretten hadde tatt stilling til, henholdsvis manglende vindtetting for isolasjon under soveromsgulv, manglende vindtetting i enden av isolasjon på loft, og manglende styrke i sammenføyningen av plassbygde takstoler. Utbedringskostnadene utgjorde ca kr 75 000,- dvs. 3,36 prosent av kjøpesummen for boligen.

3. Høyesteretts premisser

3.1 Vurderingen av vesentlighetskravet

I saken for Høyesterett ble det prinsipalt anført at utbedringskostnadenes kvantitative størrelse var tilstrekkelig til å oppfylle vesentlighetskravet etter avhl § 3-9. Videre ble det fremholdt at selgers markedsføring av boligen samt feilenes karakter viste til at det tekniske avviket ved boligen lå utenfor det som var påregnelig for kjøper. 
Endelig anførte kjøper at det ikke var reklamert for sent. Reklamasjonsfristen måtte avgjøres konkret, dog slik at en reklamasjonstid på 3-5 måneder måtte anses å være et minimum.

Høyesterett kom til at anken ikke kunne føre frem.

Det sentrale vurderingstema for Høyesterett var hvorvidt utbedringskostnader på ca 3,36 prosent av kjøpesummen førte til at eiendommen måtte anses å være i ”vesentlig ringare stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med jf. avhl. § 3-9.

I sin vurdering av vesentlighetskravet tok førstvoterende utgangspunkt i ordlyden i avhl. § 3-9 med en presisering fra forarbeidene: ”misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt” for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1992) s. 92. På bakgrunn av dette la Høyesterett til grunn at det er de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot. Dette vilkåret ble ikke ansett oppfylt i nærværende sak.

Høyesterett underbygget sin konklusjon med en henvisning til Rt. 2002-1425 – Bukkebo-dommen, Rt. 2007-1587 – avvisningsdommen og Rt. 2008-963 – rottedommen som alle viser til at vesentlighetskravet må avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering.

I Bukkebo-dommen viste Høyesterett til at utbedringskostnader tilsvarende ca 6 prosent av kjøpesummen eller vel 7 prosent av taksten rent kvantitativt kan være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. I ovennevnte dom tilføyet Høyesterett imidlertid følgende:…” men en slik kvantitativ betraktning har i seg selv liten betydning i vår sak; man må ut ifra de konkrete forholdene se på hva kjøper hadde grunn til å regne med om boligens tilstand.” 

Kjøper i nærværende sak underbygget sin anførsel med en henvisning til avvisningsdommen der vesentlighetskravet ble ansett oppfylt i en situasjon der utbedringskostnadene representerte kun 3,23 prosent av kjøpesummen. Vedrørende denne anførsel bemerket førstvoterende følgende:

”Etter min oppfatning gir avvisningsrettdommen ikke grunnlag for å oppstille en generell norm om at utbedringskostnader som utgjør 3-4 prosent av kjøpesummen, er tilstrekkelig til at det kvantitative elementet i vesentlighetskravet er oppfylt. Avvisningsrettdommen gjaldt overtakelse av en nesten ny leilighet av høy standard. Leiligheten var solgt « som han er ». Høyesterett uttalte i dommen i avsnitt 47 at det for kjøperen likevel må ha vært en klar og sentral forutsetning at taket var tett. Jeg forstår avgjørelsen slik at disse konkrete omstendighetene gjorde at selv nokså beskjedne utbedringskostnader i forhold til kjøpesummen på kr 6 200 000,- ikke var til hinder for at vesentlighetskravet måtte anses oppfylt. Avgjørelsen gir etter mitt syn derfor ikke grunnlag for å oppstille noen generell 3-4 prosentgrense.

Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet - og dermed til beskjedne utbedringskostnader - er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverksskikk. Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet.
I Rt–2002–1425 – Bukkebo-dommen – er det slik jeg allerede har gjengitt, i tilknytning til en eiendom som var bygget om en del år forut for salgstidspunktet, uttalt at en utbedringskostnad på seks prosent av kjøpesummen rent kvantitativt «utvilsomt» kan være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. 
I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt, spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene – som et utgangspunkt – må ligge i den øvre delen av dette spennet”

Høyesterett konkluderte, ut i fra en tolkning av ovennevnte høyesterettsdommer at

”…prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel. Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt - slik som i avvisningsrettdommen - selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til.”

Høyesterett kom til at det heller ikke forelå andre forhold i saken som kunne tilsi at vesentlighetskravet måtte anses oppfylt jf. alternativet ”tilhøva elles” i avhl. § 3-9.
Opplysningene i salgsprospektet ble ikke ansett å gi kjøper noe berettiget forventning til boligen ut over hva boligens alder og øvrige tilstand skulle tilsi. Det ble blant annet lagt til grunn at prospektet ga en oppfordring til kjøper om innhente en tilstandsrapport. Hvorvidt en slik rapport ville ha avdekket mangler ved boligen la Høyesterett ikke nevneverdig vekt på. Det sentrale med denne opplysning var at kjøper fikk et varsel om at feil ved boligen ikke kunne utelukkes. Et annet sentralt moment var at det ikke dreide seg om synlige mangler, men derimot feil som først ble avdekket mer enn 2 ½ år etter overtakelsen, da i forbindelse med inspeksjon av loftet og avdekking av altanvegg.

Etter en totalvurdering konkluderte altså Høyesterett med at det ikke forelå noe utvilsomt misforhold mellom eiendommens stand og kjøpers berettigede forventninger.

3.2 Reklamasjonsfristen

Selv om Høyesterett kom til at vesentlighetskravet etter avhl. § 3-9 ikke var oppfylt og dermed kunne forkaste anken på dette grunnlag, valgte Høyesterett å ta stilling til om kjøper hadde reklamert i tide. Begge parter hadde prosedert dette spørsmålet fullt ut for Høyesterett, og en eventuell oversittelse av reklamasjonsfristen var således et alternativt frifinnelsesgrunnlag for ankemotparten.

Høyesterett la til grunn at de påberopte mangler ble avdekket av kjøper senest juli/august 2006, og at kjøper på dette tidspunkt hadde oversikt over samtlige forhold som han mente dannet grunnlaget for kravet. Selve reklamasjonstidspunktet var 3. desember 2006, altså ca 4 måneder etter kjøper ble kjent med manglene og mer enn 3 år etter overtakelsestidspunktet.

Høyesterett kom til at kjøper ikke hadde reklamert i tide, jf. avhl. § 4-19.

Høyesterett underbygget sin konklusjon med følgende uttalelse:

”Bedømmelsen av hva som er rimelig tid, beror på en konkret vurdering, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 117. Ved bedømmelsen av hvilken tid som i utgangspunkt står til rådighet for en privat huskjøper, er det naturlig å se hen til bestemmelsen i forbrukerkjøpsloven § 27. Det er i bestemmelsen - som gjelder i forholdet mellom en næringsdrivende og en forbruker - fastsatt at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder. Etter min oppfatning kan en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom, ut fra sammenhengen i regelverket, ikke være kortere enn ved forbrukerkjøp av løsøre. En tilsvarende eller kortere reklamasjonstid kan imidlertid tenkes, særlig dersom feilens karakter tilsier rask reklamasjon av hensyn til bevissikring og skadeutvikling.
Det er på den annen side få grunner til at reklamasjonstiden i utgangspunktet skal være så svært mye lenger enn to måneder ved kjøp av fast eiendom.
Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.

Hensynet til selgeren og hans privatøkonomiske disposisjoner, tilsier at reklamasjonen ikke trekker ut. En reklamasjon kan jo utløse et betydelig økonomisk ansvar på selgerens hånd, et ansvar mange selgere - når salgssummen er anvendt - kan ha vanskeligheter med å bære.”

Det kan hevdes at Høyesteretts bemerkninger til reklamasjonsfristen i dette tilfellet strengt tatt må anses som et obiter dictum og ikke som en prinsipiell uttalelse, da spørsmålet ikke var avgjørende for sakens utfall. Uttalelsen er derimot utførlig begrunnet, som igjen taler for at førstvoterendes bemerkninger likevel må anses å ha prinsipiell rettskildemessig vekt.

På bakgrunn av ovennevnte merknader foretok førstvoterende en konkret vurdering av de faktiske forhold. I nærværende sak ble feilen oppdaget mer enn to og et halvt år etter overtakelsen. Tidsforløpet utløste en særlig aktivitetsplikt for kjøper til å informere forsikringsselskapet/selger. Høyesterett viste blant annet til lojalitetsplikten i kontraktsforhold som tilsier at forventningen til rask reklamasjon øker jo lenger ut i 5 års perioden man er kommet før feil oppdages. Videre ble det lagt vekt på kjøpers subjektive forutsetninger som ufaglært tømrer med tilstrekkelig kunnskap til å vurdere feilene allerede da de ble avdekket. Høyesterett kom til at det ikke var nødvendig å innhente takst på eiendommen før reklamasjon ble fremsatt.
 
En reklamasjon fremsatt 3-4 måneder etter feilen ble oppdaget ble følgelig ikke ansett rettidig, jf. avhl. 4-19.

4. En endring i rettstilstand?

4.1 Vesentlighetskravet

Høyesteretts avgjørelse fremstår som en presisering av gjeldende rett slik uttrykt i Rt. 2002-1424 – Bukkebo-dommen. Hertil skal bemerkes at dommen ikke følger opp terskelen for vesentlige utbedringskostnader slik den ble fastsatt av Høyesterett i Rt. 2007-1587 - avvisningsdommen. 
Førstvoterende fastholder gjeldende retts prinsipielle utgangspunkt om at utbedringskostnadens kvantitative størrelse kun er et moment i en helhetsvurdering. Hva som kan anses som vesentlige utbedringskostnader må avpasses i forhold til kjøpers forventning sett i sammenheng med boligens stand, alder og mangelens karakter. Denne prinsipielle hovedregel finner Høyesterett støtte for både i Bukkebo-dommen og avvisningsdommen.

I forhold til utbedringskostnadens størrelse isolert sett, presiserer førstvoterende at Høyesterettes vurdering i avvisningsdommen neppe gir grunnlag for å oppstille en generell norm om at utbedringskostnader som utgjør 3-4 % av kjøpesummen blir å anse som vesentlig i henhold til avhl. § 3-9. På den annen side utelukker Høyesterett ikke at kjøp og salg av en forholdsvis ny bolig av høy standard kan øke kjøpers forventninger slik at også beskjedne utbedringskostnader kan anses som vesentlige. Hvorvidt det kan konstateres et utvilsomt misforhold mellom eiendommens stand og kjøpers berettiget forventning må i alle tilfeller vurderes konkret og på bakgrunn av de særlige omstendigheter i saken.

Ser man nærmere på Høyesteretts formulering i avvisningsdommen er det nærliggende å tolke rettens argumentasjon dit hen at konklusjonen i denne konkrete saken representerte et unntak fra den veiledende terskel, som Høyesterett fastsatte i Bukkebo-dommen. I nærværende sak omtaler Høyesterett dette unntaket som snevert.
Står man derimot overfor kjøp og salg av en eldre bolig hvor salgsoppgave, tilstandsrapport eller øvrige omstendigheter ikke gir kjøper særlige forventninger til boligens standard, må man altså falle tilbake på utgangspunktet jf. Bukkebo-dommen, med en veiledende prosentsats for utbedringskostnader på 6-7 % av kjøpesummen.

Det kan synes som om underrettspraksis og juridisk teori etter avvisningsdommen har lagt til grunn en vesentlighetsterskel for utbedringskostnader på ca 3 % av kjøpesummen, jf Anderssen s. 188-189 (Avhendingsloven med kommentarer, 2008). Anderssen presiserer videre at den generelle terskelverdien antas å representere den nedre grensen for når en eiendom kan tenkes å være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Det er imidlertid en etablert oppfatning at utbedringskostnadens kvantitative størrelse er et av flere relevante momenter i en helhetsvurdering. Forholdene i den konkrete sak kan følgelig medføre en høyere vesentlighetsterskel enn den generelle hovedregel skulle tilsi.

Etterfølgende rettspraksis på området viser at underrettene har innrettet seg etter Høyesteretts presiseringer av den såkalte prosentlæren for vesentlige utbedringskostnader. Her kan blant annet vises til Bortarting lagmannsretts dom av 20. september 2010 (avsnitt 3) samt Oslo tingretts dom av 20. september 2010.

4.2 Reklamasjonsfristen

Høyesteretts merknader tar utgangspunkt i forbrukerkjøpsloven § 27 som et veiledende fristutgangspunkt, og understreker således at minimumsfristen på 2 måneder etter denne bestemmelsen har tilsvarende relevans ved vurderingen av reklamasjonsfristen, jf. avhendingsloven § 4-19.

På den annen side slår Høyesterett fast at det er ”få grunner til at reklamasjonstiden i utgangspunktet skal være så svært mye lenger enn to måneder ved kjøp av fast eiendom”. 

 Videre presiseres at en reklamasjonsfrist på tre måneder vil være i ytterkant av det man kan tillate innenfor lovens nøytrale reklamasjonskrav for kjøp av fast eiendom.
Spørsmålet kan reises om Høyesteretts fristangivelse innebærer innstramming av fristens lengde sett i forhold til tidligere rettstilstand.

Det kan her vises til Rt. 1933- 1218 hvor Høyesterett aksepterte en reklamasjon fremsatt 4 måneder etter at mangelen ble oppdaget.

Det kan videre vises til uttalelser gjort i Borgarting lagmannsretts dom av 3. juli 2009:

”Det foreligger flere lagmannsrettsdommer som gjennomgående synes å akseptere en frist på 4-5 måneder. Men allerede ved 4 måneder nærmer man seg en grense hvor en eventuell forlengelse bør særskilt begrunnes”.

I Agder Lagmannsretts dom av 7. desember 2009 ble det uttalt at

”en reklamasjon i forbrukerforhold på 3 til 4 måneder etter at mangelen ble oppdaget er i en kritisk fase i forhold til lovens krav. Det må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfelle.”

Tidligere underrettspraksis på området synes å legge til grunn en reklamasjonsfrist på ca 4 måneder. Høyesterett legger her til grunn en normalfrist på 2-3 måneder som retten generelt sett anser som tilstrekkelig tid for kjøper til å besørge en nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget. Dette utgangspunktet innebærer en ikke ubetydelig innstramning av den tidligere rettstilstand. Det skal likevel bemerkes at Høyesterett modifiserer utgangpunktet med en henvisning til lojalitetsplikten i kontraktsforhold, herunder hvor langt ute i 5 års perioden for den absolutte reklamasjonsfristen man er kommet. Man kan imidlertid tolke Høyesteretts premisser dit hen at retten ikke avskriver muligheten for lengre frister i saker der innrettelseshensynet hos selger er mindre fremtredende.

5. Avslutning

Den foreliggende høyesterettsdom har som nevnt allerede satt sine spor i etterfølgende rettspraksis. Også i juridisk teori har dommen gjort seg bemerket. Stipendiat Harald Benestad Anderssen har i sin artikkel, Den relative reklamasjonsfristen ved mangler ved eiendomskjøp - med utblikk til Norden inntatt i LoR 2010 nr. 6 på side 10, følgende kommentar til dommen:

”Rt-2010-103 vil antagelig i mange år bli stående som en av de viktigste i avhendingsretten. Den innebærer en tydelig klargjøring av når det foreligger mangel dersom en eiendom er solgt ” som den er”, samt av hvor lang reklamasjonsfristen er ved forbrukerkjøp. I forhold til lagmannsrettens nokså kjøpervennlige behandling av begge disse spørsmålene forut for dommen, representerer den en kraftig innstramming.”

Skrevet av: Nina Elisabeth Bjerkeset