Skattefri utleie av bolig- og fritidseiendom - Simonsen

Skattefrie leieinntekter
Det er mange som leier ut deler av egen bolig. Leieinntekt fra egen bolig vil være skattefri i de tilfeller der eieren bruker minst halvparten av boligen som egen bolig. Dette følger direkte av skatteloven kapittel 7. Mange har tilpasset seg dette regelsettet og har derfor hatt mulighet til å delvis finansiere egen bolig gjennom skattefri utleie.

Med "halvparten av boligen" mens ikke halvparten av arealet, men at utleieverdien for den delen man bruker må være minst like stor som den delen som leies ut.

Leieinntektene vil være helt skattefrie i følgende tilfeller:

-Eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk regnet etter utleieverdien.
-Eiendommen er en tomannsbolig og eieren oppfyller ovennevnte vilkår for den ene leiligheten.
-Hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

For tomannsboliger kan man dermed leie ut både den ene leiligheten og inntil halvparten av sin egen leilighet hele året skattefritt. Den leiligheten som eieren benytter selv kan godt være mindre enn den andre leiligheten.

Det er viktig å være klar over at dette ikke gjelder der tomannsboligen er seksjonert. Hver seksjon vil da bli vurdert for seg og den andre leiligheten kan ikke leies ut skattefritt.

Leier man ut fritidsboligen sin vil leieinntekter inntil kr 10 000 være skattefrie. For leieinntekter over kr 10 000 skattlegges 85 prosent av leieinntektene. Bruker man flere frritidsboliger gjelder dette taket for alle.

Det er ikke fradragsrett for vedlikeholdskostnader på boligeiendommer der leieinntektene er skattefrie. Dette gjelder også for fritidseiendommer selv om man har skattepliktige leieinntekter.

Utleie av annen boligeiendom
Oppfyller man ikke ovennevnte vilkår fordi man ikke bor i boligen eller fordi man benytter mindre enn halvparten av boligen til egen bruk, vil inntekten bli skattlagt med 28 %. Den delen av eiendommen som benyttes som egen bolig er fritatt for beskatning. Eierens bruk av egen bolig blir dermed skattefri uansett hvordan boligen for øvrig benyttes.

I tilfeller der man ikke bor i boligen har man fradrag for vedlikeholds- og driftskostnader. Det er begrensninger i fradragsretten for vedlikeholdskostnader når bruken av boligen endres slik at utleie går fra å være skattefri til å bli skattepliktig. Man får fullt fradrag for vedlikeholdskostnader med inntil 10 000 kroner. Fradrag for overskytende beløp blir redusert med 10 prosent for hvert år utleieinntektene har vært fritatt for beskatning de siste fem årene. Ved utleie av mindre enn halve inntektsåret får man ikke fradrag for vedlikeholdskostnader.

Slike kostnader må eventuelt fordeles på henholdsvis den skattefrie og den skattepliktige delen av boligen. Den delen som faller på egen skattefri bolig vil ikke være fradragsberettiget.

I en del tilfeller vil det være lett å avgjøre hvilken del av boligen en kostnad har tilknytning til, for eksempel hvis en av leilighetene i en tremannsbolig blir pusset opp. I andre tilfeller må det foretas en forholdsmessig fordeling av kostnadene. En slik fordeling skal skje på grunnlag av den forholdsmessige utleieverdien. Skifter man tak på en bolig med tre likeverdige leiligheter og eieren bor i en av leilighetene, vil dermed to tredjedeler av kostnadene være fradragsberettigede.

Arbeid som må klassifiseres som påkostninger, vil ikke være fradragsberettiget, men skal tillegges inngangsverdien (kostpris) på boligen og kommer til fradrag ved et eventuelt senere skattepliktig salg av eiendommen.

Utleie av annen fast eiendom
Når det gjelder utleie av fast eiendom som ikke er egen bolig eller fritidseiendom, er utgangspunktet at dette er kapitalinntekt og slik inntekt skattlegges med 28 prosent skatt.

Overskrider omfanget av utleien et visst nivå, og her har skattemyndighetene lagt seg på fem leiligheter eller mer, eller 500 kvadratmeter eller mer, så vil dette medføre at man som personlig eier faller inn under reglene om foretaksmodellen i skatteloven § 12-10. Effektiv beskatning vil da øke til 51 prosent (28 prosent skatt samt toppskatt på 12 prosent og trygdeavgift på 11 prosent). Inntekt fra fire leiligheten blir altså regnet som kapitalinntekt. Inntekt fra fem leiligheter vil være næringsinntekt.

I praksis er reglene forstått slik at et ektepar for eksempel kan eie fire leiligheter hver. Det er ingen identifikasjon her ved vurderingen av om det foreligger næringsvirksomhet.

Eies leiligheten via et aksjeselskap, vil leieinntekten på selskapets hånd bli skattlagt med 28 prosent. Tar aksjonæren ut utbytte fra selskapet, vil det påløpe ytterligere 28 prosent skatt for aksjonæren, noe som vil medføre en total skattebelastning på leieinntekten på 48,16 prosent. Det vil derfor i mange tilfeller lønne seg å eie inntil fire leiligheter personlig.

Formuesskatt
I forbindelse med de nye reglene om verdsettelse av næringseiendom ved formuesligningen som har virkning fra 2009, går det et skille mellom fast eiendom i og utenfor næring.

En bolig eller fritidseiendom vil i utgangspunktet bli verdsatt til maksimalt 30 prosent av virkelig verdi ved formuesligningen.

De nye verdsettelsesreglene for næringseiendom hvor formuesverdien skal fastsettes til en kapitalisert utleieverdi, får anvendelse for bolig og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet. Dette betyr at har man fem leiligheter eller mer, vil dette være virksomhet og man omfattes av de nye bestemmelsene vedrørende formuesverdsettelse. De nye bestemmelsene med forskrifter av 31. mars 2009, vil medføre at man tar

    Brutto leieinntekter
÷       Et standardfradrag for eierkostnader på 10 prosent av brutto leieinntekter

x       Kalkulasjonsfaktor (årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner
         med 10 års løpetid i inntektsåret + et tillegg 5 prosentpoeng)

Formuesverdien av næringseiendommen settes så til 40 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi.

I aksjeselskaper som eier bolig eller fritidseiendom i tillegg til å drive annen virksomhet, fremgår det av merknadene til forskriften at disse skal bruke denne metoden for å finne frem til formuesverdien på boligen.  Dette er litt overraskende siden man i utgangspunktet ikke anser utleie av en til fire boliger som næringsvirksomhet.